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Viele Renovierungs- und Reparaturarbeiten werden von Hausbesitzern und sogar von einigen Bauunternehmern durchgeführt, ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Baugenehmigungen und die damit verbundenen obligatorischen Inspektionen in Anspruch zu nehmen. Es gibt viele Gründe, diese Vorschriften zu umgehen, häufig, weil ein Hausbesitzer oder Auftragnehmer versucht, den Kosten der Genehmigung auszuweichen, oder weil er befürchtet, dass sich die Steuern erhöhen, wenn Verbesserungen offiziell katalogisiert werden. In der Realität sind die meisten (nicht alle) Befürchtungen bezüglich des Genehmigungsverfahrens unbegründet, und das Potenzial für schwerwiegende Probleme ist recht groß, wenn Sie nicht die richtigen Genehmigungen beantragen und Ihre Arbeit nicht überprüfen lassen. Hier sind zwölf Realitäten über den Baugenehmigungsprozess, die viele Menschen nicht realisieren.
Möglicherweise benötigen Sie überhaupt keine Erlaubnis
Eine Menge Nervosität entsteht, weil Hausbesitzer glauben, dass jede Reparatur oder Verbesserung, die sie im Haus vornehmen, mit einem feinen Kamm von einem Inspektor überprüft wird, der darauf bedacht ist, jeden winzigen Fehler zu finden. In der Realität gibt es viele Reparaturen und Verbesserungen, die ohne Genehmigung durchgeführt werden können. Die Regeln hierfür sind von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich, und für dasselbe Projekt, für das eine Baugenehmigung und geplante Inspektionen in einem Gebietsschema erforderlich sind, ist möglicherweise kein Projekt in einem anderen Land erforderlich. Im Allgemeinen ist es Ihnen jedoch gestattet, die meisten vorhandenen Elemente Ihres Hauses ohne Genehmigung zu ersetzen, während alles, was die Struktur Ihres Hauses verändert oder eine Verbesserung der Immobilienqualität darstellt, eine Genehmigung erfordert. Sie können z. B. einen kaputten Wandschalter oder einen abgenutzten Wasserhahn ersetzen, das Hinzufügen eines Decks oder eines zusätzlichen Raums erfordert jedoch eine Genehmigung. Ihre Gemeinde verfügt möglicherweise über Online-Ressourcen, in denen erläutert wird, für welche Art von Arbeiten Genehmigungen und Inspektionen erforderlich sind, oder Sie können das Genehmigungsbüro anrufen und um ein Gespräch mit einem Inspektor bitten.
Sie können anonym mit der Bewilligungsbehörde sprechen
Einige befürchten, dass Sie sofort zur Überprüfung aufgefordert werden, wenn Sie die örtlichen Bauaufsichtsbehörden anrufen und die Genehmigung erteilen. Das stimmt einfach nicht. Das Genehmigungsbüro sorgt dafür, dass Renovierungsarbeiten sicher und ohne Risiko für die Bewohner durchgeführt werden, und die Inspektoren beantworten im Allgemeinen gerne Fragen. Wenn derzeit kein Inspektor verfügbar ist, ruft einer Sie zurück und beantwortet Ihre Fragen, z. B. "Brauche ich eine Dampfsperre hinter meinen Duschwänden?" oder "Wie hoch kann meine Garage sein?"
Genehmigungskosten variieren
Es mag Sie überraschen, dass für eine Baugenehmigung keine festgelegte Gebühr erhoben wird, die Genehmigungskosten variieren jedoch je nach den geschätzten Kosten und der Komplexität des Projekts. Für den Bau eines Zauns ist möglicherweise eine Genehmigung in Höhe von 55 US-Dollar erforderlich, während für den Bau eines großen neuen Hauses möglicherweise eine Genehmigung in Höhe von 2.000 US-Dollar erforderlich ist. National kostete die durchschnittliche Baugenehmigung 2018 1.043 US-Dollar, mit einer typischen Bandbreite von 400 bis etwa 1700 US-Dollar. Aber diese durchschnittlichen Kosten stellen viele Genehmigungen für den Neubau ganzer Häuser dar, und es gibt viele Projekte, für die die Baugenehmigungen 100 USD oder weniger kosten. Es ist üblich, dass die Genehmigungskosten auf einem Prozentsatz der voraussichtlichen Projektkosten basieren. Wenn Sie mit einem Auftragnehmer zusammenarbeiten, sind die Kosten der Genehmigung in der Regel in dem Angebot enthalten, das Sie erhalten haben.
Besitzer- / Erbauergenehmigungen können problematisch sein
Einige Hausbesitzer befürchten, dass die städtischen Kontrollämter ihnen nicht erlauben, ihre eigenen Arbeiten auszuführen, sondern nur professionellen Auftragnehmern die Genehmigung erteilen. Dies ist ein weiterer Mythos, da die Aufsichtsbehörden den Hausbesitzern routinemäßig die Erlaubnis erteilen, alle Arten von Arbeiten selbst auszuführen - bis hin zu einer Tätigkeit als Generalunternehmer beim Bau eines ganzen Hauses. Für diese Art von Projekt kann Ihre Gemeinde eine spezielle "Eigentümer / Erbauer-Erlaubnis" ausstellen, mit der Sie das Haus für einen bestimmten Zeitraum (normalerweise um ein Jahr) bewohnen können, während Sie die einzelnen Aufgaben für den Job vergeben. Als Eigentümer / Erbauer agieren Sie als Ihr eigener Generalunternehmer, anstatt einen einzustellen. Auf diese Weise können Sie die schmerzhaften Gebühren von 15 bis 25 Prozent einsparen, die von GCs erhoben werden, aber Sie tragen auch die Last potenzieller Verbindlichkeiten, von denen viele schwerwiegend sein können. Wenn Sie einen lizenzierten, versicherten und haftpflichtigen Vertragspartner beauftragen, sind Sie besser von diesen Verbindlichkeiten isoliert.
Erleichterungen können Ihre Erlaubnis und Ihr Projekt zerstören
Überall dort, wo eine Stromleitung, eine Kanalisation, ein Bürgersteig oder ein anderer allgemeiner und kontinuierlicher Wartungsweg durch Ihr Grundstück führt, haben Sie wahrscheinlich eine Erleichterung - eine rechtliche Einschränkung, die Sie daran hindert, Änderungen vorzunehmen, die diese Stromleitungen oder andere Funktionen betreffen oder einschränken. Es gibt zum Beispiel Fälle, in denen ein Teil Ihrer Immobilie für eine potenzielle zukünftige Straße reserviert ist. Sie können auf keinem Teil Ihrer Immobilie bauen, auf dem eine Erleichterung verzeichnet ist.
Informationen zu den geltenden Erleichterungen erhalten Sie auf der Website Ihres County Assessors oder in dessen Büros. Im Allgemeinen dürfen Sie niemals auf Dienstbarkeiten aufbauen, es sei denn, es handelt sich um geringfügige Ergänzungen, z. B. Zäune.
Rückschläge bei Immobilien sind kritisch
Rückschläge sind vorgeschriebene Puffer zwischen Grundstücksgrenzen und dauerhaften Strukturen, die dazu beitragen, das Gefühl der Offenheit in den Gemeinden aufrechtzuerhalten und im Brandfall Sicherheitsreserven zu schaffen. Wenn Sie beispielsweise die Seite Ihres Hauses erweitern, müssen Sie die erforderlichen Absenkungsabstände Ihrer örtlichen Bauvorschriften kennen. Es wird wahrscheinlich auch Rückschlagregeln für die Erweiterung eines Grundstücks auf die Vorder- und Rückseite eines Hauses geben. In der Regel muss dabei ein Mindestabstand zwischen dem Rand der Bauwerke und den vermessenen Grundstücksgrenzen eingehalten werden. Bauliche Ergänzungen von Eigenheimen, Garagen, Schuppen und Terrassen können diesen Rückschlagregeln unterliegen. Auch hier kann Ihnen Ihre örtliche Bauaufsichtsbehörde mitteilen, welche Rückschlagvorschriften gelten.
Abweichungen sind möglich
Während auf Dienstbarkeiten selten verzichtet wird, sind Verstöße gegen Rückschläge und einige andere Zonenanforderungen manchmal durch das rechtliche Verfahren der Beantragung und des Erhalts einer Abweichung zulässig. Eine Abweichung ist eine offiziell genehmigte Ausnahme von Zonenverordnungen. Am häufigsten werden Abweichungen verlangt, wenn ein Hausbesitzer auf seinem Grundstück ein größeres Haus bauen möchte, als dies nach den Zonenverordnungen zulässig ist. Auf Anfrage einer Abweichung kann es dem Hausbesitzer gestattet werden, ein größeres Haus zu bauen oder eine Raumergänzung zu vervollständigen, die gegen die Rückschlagvorschriften verstößt. Die Genehmigungsstelle kann sich mit den Nachbarn beraten, wenn eine Abweichung angefordert wird, und deren Genehmigung kann der Schlüssel zum Erhalt der Abweichung sein.
Baupläne für Lagerbestände werden möglicherweise nicht genehmigt
Sie denken möglicherweise, dass jeder von einem Architekten veröffentlichte oder erstellte Hausplan oder Bauplan für einen Schuppen oder eine Garage automatisch ausreicht, um eine Genehmigung zu erhalten. Stock Gebäudepläne gibt es im Internet zuhauf. Hausbesitzer können für ein Haus mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern und einer Garage vorgefertigte Pläne für nur 500 bis 600 US-Dollar kaufen, anstatt 1.500 US-Dollar für benutzerdefinierte Architektenpläne auszugeben.
Möglicherweise genehmigt Ihr örtliches Baugenehmigungsamt diese Pläne jedoch nicht. Auch wenn die Internetpläne möglicherweise von einem Architekten erstellt wurden, verlangt Ihr Büro möglicherweise, dass die Pläne von einem in Ihrem Bundesstaat lizenzierten Architekten erstellt werden.
CCRs können Einschränkungen hinzufügen
Weitere potenzielle Nachteile bei der Beantragung einer Genehmigung sind die Bedingungen, Auflagen und Einschränkungen (CCRs), die häufig in geplanten Gemeinden, Unterteilungen oder geplanten Einheitenentwicklungen (PUDs) zu finden sind. CCRs fungieren als eine Art "Schattenzonenverordnung" - Verordnungen innerhalb von Verordnungen. Diese Einschränkungen gelten zusätzlich zu Ihren kommunalen Verordnungen, und Sie müssen sie einhalten, um einen Verstoß gegen Ihre vertragliche Vereinbarung mit dem Nachbarschaftsverband zu vermeiden.
Inspektionen sind obligatorisch
Die Inspektion ist ein wesentlicher Bestandteil des gesamten Genehmigungsprozesses und sollte unter keinen Umständen von Ihnen oder Ihrem Auftragnehmer ignoriert werden. Bei einigen Projekten wird es sogar zwei Inspektionen geben - eine im Rohzustand und eine Endinspektion. Dies ist nicht zu befürchten, da der Inspektor nur da ist, um sicherzustellen, dass die Arbeit sicher erledigt wurde. Es ist oft ein sehr kurzer, oberflächlicher Besuch. Wenn ein Inspektor bereits mit der Arbeit eines Auftragnehmers vertraut ist, ist die Inspektion manchmal nur ein Blick auf die Vorbeifahrt. Die Inspektoren mögen bei der Inspektion etwas sorgfältiger sein, wenn die Arbeit von einem Hausbesitzer ausgeführt wurde, aber es handelt sich immer noch um einen sehr routinemäßigen Vorgang.
Eine nicht bestandene Inspektion ist keine Katastrophe
Der Hauptgrund, warum einige Hausbesitzer keine Baugenehmigung beantragen, ist, dass sie die Idee fürchten, eine Inspektion nicht zu bestehen. Aber das ist keine große Sache. Sie haben alle Möglichkeiten, markierte Probleme zu beheben. Der Inspektor kehrt zu einer zweiten Inspektion (oder gegebenenfalls zu einer dritten oder vierten Inspektion) zurück und bestätigt (oder schließt) die Genehmigung, sobald die Arbeit zu seiner Zufriedenheit ausgeführt wurde.
Das Ignorieren des Genehmigungsprozesses ist schwerwiegend
Es kann sehr verlockend sein, den Genehmigungsprozess zu ignorieren und die von Ihnen ausgeführte Arbeit zu verbergen, insbesondere wenn Sie zu Hause arbeiten können, ohne dass dies jemand sieht. Und obwohl Sie damit zurechtkommen, ist es genauso wahrscheinlich, dass solche Abkürzungen Sie am Ende viel kosten werden. Wenn sich herausstellt, dass Sie ohne eine erforderliche Erlaubnis gearbeitet haben, können Sie gezwungen sein, eine Erlaubnis nachträglich zu einem erheblich höheren Preis zu beantragen. Möglicherweise müssen Sie sogar Wände oder Decken ausreißen, damit die Arbeit inspiziert werden kann. Wenn Sie Fehler gemacht haben, müssen Sie den gesamten Auftrag abreißen und neu beginnen.
Der Versicherungsschutz Ihres Hausbesitzers kann ebenfalls betroffen sein. Wenn Sie zum Beispiel eine Überschwemmung oder ein Feuer haben, weil die Installation oder der Strom nicht ausreicht, können Sie in Ihrer Versicherungspolice den Versicherungsschutz verweigern, wenn die Arbeiten außerhalb der Arbeitserlaubnis durchgeführt wurden.
